Un appezzamento di terreno può valere molto di più o di meno a seconda della posizione. Ad esempio, gli appezzamenti di terreno che si trovano vicino a un cimitero o a una strada principale avranno probabilmente un valore più alto rispetto a quello di appezzamenti simili nella zona. È importante considerare tutti questi fattori prima di stabilire il prezzo del vostro terreno. Ricordate che il prezzo di mercato deve essere quello che un acquirente è disposto a pagare e un venditore è disposto ad accettare.
Calcolo del valore residuo
Per calcolare il valore residuo di un appezzamento di terreno, dovete prendere il profitto dello sviluppatore e dedurre il costo di sviluppo. Ad esempio, se un investitore investirà 1 milione di dollari per migliorare un terreno, dovrà spendere il restante milione di dollari prima di venderlo per un profitto. Il metodo del valore fondiario residuo è più accurato dell’analisi comparativa perché utilizza i costi e i prezzi di vendita attuali delle nuove case invece del prezzo per acro, ormai obsoleto. Questo valore rappresenta il valore massimo che uno sviluppatore può aspettarsi di ricevere oggi da un terreno. Il margine di profitto di uno sviluppatore sarà più basso se dovrà aspettare anni prima che il terreno venga sviluppato. Pertanto, gli sviluppatori dovrebbero utilizzare questo metodo per calcolare con precisione il valore residuo del terreno.
L’approccio delle vendite comparabili
L’utilizzo dell’approccio delle vendite comparabili per valutare un appezzamento di terreno richiede un attento confronto di proprietà simili. Le vendite comparabili dovrebbero essere il più possibile simili all’immobile in questione. Tuttavia, vi sono alcuni fattori che influenzano le differenze di prezzo. Esistono nove categorie principali di differenze di prezzo. Ad esempio, le differenze di proprietà possono influenzare il valore. Pertanto, il confronto deve tenere conto della proprietà. L’utilizzo dell’approccio delle vendite comparabili per valutare un terreno può aiutare a determinare il valore di mercato di una proprietà.
Il metodo più semplice prevede di esaminare le vendite di lotti simili e di confrontarle con la proprietà oggetto dell’indagine. Le vendite comparabili devono riguardare lo stesso codice postale, lo stesso quartiere, lo stesso sviluppo e lo stesso distretto scolastico. I lotti comparabili dovrebbero essere vicini a scuole e servizi, oltre che a trasporti pubblici e parchi. Inoltre, l’acquirente deve considerare la posizione dell’immobile. Quanto più l’immobile è simile alla proprietà in oggetto, tanto più alto sarà il prezzo.
Utilizzo dell’approccio dell’analisi dei costi
Ci sono un paio di cose da ricordare quando si utilizza l’approccio dell’analisi dei costi per valutare un terreno. Innanzitutto, se state acquistando un terreno, dovrete sapere quale sarà il costo per costruirci sopra un edificio. In altre parole, non vorrete pagarlo troppo. In alcune situazioni questo approccio è necessario. Ad esempio, se l’appezzamento di terreno è destinato a un edificio a uso esclusivo, è opportuno utilizzare l’approccio dei costi. Per un edificio a uso esclusivo non pagherete più del costo del terreno.
Un altro fattore importante da considerare è l’ammortamento. Una buona analisi dei costi terrà conto del deprezzamento che un edificio avrebbe subito nel corso del tempo, quindi se non si dispone di vendite comparabili, le stime del valore potrebbero essere imprecise. Tuttavia, l’approccio dell’analisi dei costi è ideale in alcune situazioni, come nel caso in cui un immobile valga più di un edificio che è stato costruito su di esso.
Utilizzo del metodo del profitto atteso al metro quadro
L’utilizzo del metodo del profitto atteso al metro quadro (EPSM) per valutare un appezzamento di terreno è un modo rapido per determinare il profitto potenziale di un terreno. Il metodo tiene conto del valore finale del terreno e del costo di sviluppo per la costruzione di un edificio. L’utilizzo di questo metodo può aiutare a confrontare diversi schemi e a determinare quello che porterà il miglior profitto. È anche un buon modo per scoprire quanto si può effettivamente costruire in base alle dimensioni dell’appezzamento.
Tuttavia, questo metodo non fornisce il valore più alto, poiché persone diverse hanno valutazioni diverse. Alcuni proprietari terrieri possono avere un valore predeterminato per il loro terreno. Gli sviluppatori immobiliari sono più interessati a un prezzo basso perché dà loro un margine più ampio su cui costruire. È importante capire la differenza tra questi due valori. L’utilizzo del metodo del profitto atteso per metro quadro per valutare un terreno vi consentirà di scegliere il prezzo giusto per la vostra proprietà.
