Agevolazioni acquisto prima casa: i passi concreti per ottenerle subito

Comprare la prima casa con le agevolazioni giuste non è un colpo di fortuna, è un percorso fatto di scelte ordinate. Negli anni, tra assemblee condominiali a Roma e consulenze a piccoli proprietari, ho imparato che chi arriva preparato risparmia tempo e migliaia di euro. Qui trovi, in forma di domande e risposte, i passaggi concreti per ottenere subito gli sconti fiscali e le tutele sul mutuo.

Quali sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Le agevolazioni riducono le imposte sull’atto e semplificano l’ingresso in proprietà. Se compri da privato, l’imposta di registro scende al 2% calcolata di norma sul valore catastale (prezzo-valore), con imposte ipotecaria e catastale fisse. Se compri da impresa con IVA, l’IVA è al 4% e le altre imposte sono fisse.

Nel dettaglio: acquisto da privato o da impresa non soggetta a IVA, imposta di registro 2% sul valore catastale applicando il regime prezzo-valore; imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Acquisto da costruttore con IVA, aliquota 4% sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale fisse. Le pertinenze (C/2, C/6, C/7) godono dell’agevolazione, una per categoria, se legate all’abitazione. Le regole operative e le circolari di prassi sono consultabili presso l’Agenzia delle Entrate.

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Chi ha diritto alle agevolazioni e quali requisiti devo rispettare?

Ha diritto chi compra un’abitazione non di lusso e si impegna a viverci o a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. Non devi possedere, nello stesso Comune, altre case in proprietà, usufrutto, uso o abitazione. Non devi aver già usufruito dell’agevolazione su un’altra casa in Italia, salvo venderla prima dell’atto.

I requisiti chiave sono quattro: l’immobile non deve essere A/1, A/8 o A/9; residenza nel Comune dell’immobile (o trasferimento entro 18 mesi, oppure sede di lavoro nel Comune); assenza di altri diritti reali su case nello stesso Comune; assenza di precedenti acquisti “prima casa” su tutto il territorio nazionale, a meno di vendita contestuale o precedente. Le pertinenze possono essere agevolate se acquistate insieme o successivamente, purché destinate stabilmente a servizio della casa.

Quali documenti servono e quando dichiararli dal notaio?

I documenti si preparano prima del preliminare e si confermano al rogito. Servono documento e codice fiscale, certificato di residenza o dichiarazione di trasferimento entro 18 mesi, eventuale contratto di lavoro che giustifica il legame col Comune, e visure per attestare che non possiedi altri immobili rilevanti.

In aggiunta: dati catastali e planimetria, attestazioni del condominio su spese ordinarie e straordinarie, eventuale delibera mutuo della banca e il KID del finanziamento. Se accedi a misure per giovani o garanzie pubbliche, conserva la certificazione ISEE e le autodichiarazioni richieste. Dal notaio sottoscrivi le dichiarazioni “prima casa” nell’atto: sono vincolanti e vanno veritiere.

Come si calcolano le imposte: esempi pratici rapidi

Per acquisto da privato si applica di norma il prezzo-valore, cioè la base imponibile è il valore catastale. L’imposta di registro è il 2% su tale valore, con ipotecaria e catastale fisse. Con acquisto da costruttore l’IVA è al 4% sul prezzo dichiarato, più imposte fisse.

Esempio 1 (da privato): prezzo 180.000 euro, rendita catastale 700 euro. Valore catastale = 700 × 1,05 × 115,5 ≈ 84.893 euro; imposta registro 2% ≈ 1.698 euro; imposta ipotecaria 50 euro; catastale 50 euro. Totale imposte atto ≈ 1.798 euro.

Esempio 2 (da costruttore): prezzo 220.000 euro; IVA 4% = 8.800 euro; imposta di registro 200 euro; ipotecaria 200 euro; catastale 200 euro. Totale imposte atto 9.400 euro.

Esempio 3 (pertinenza box C/6 acquistato da privato): rendita 80 euro. Valore catastale = 80 × 1,05 × 115,5 ≈ 9.702 euro; imposta registro 2% ≈ 194 euro; ipotecaria 50 euro; catastale 50 euro.

Mutuo e garanzie: come ottenere condizioni migliori subito?

Chiedi la pre-delibera reddituale a due-tre banche prima di firmare il preliminare: riduce i tempi e rafforza la tua offerta. Valuta il Fondo di garanzia prima casa (gestito da Consap), che copre una quota del capitale e può migliorare LTV e spread. Per i profili prioritari, la garanzia può essere più elevata se rifinanziata e regolata anno per anno.

Porta in banca buste paga/CU o dichiarativi, estratti conto, visure, proposta d’acquisto, visura ipocatastale e planimetrie. Confronta TAEG, penali di estinzione, opzioni di surroga e capienza assicurativa incendio/scoppio. Se rientri in misure dedicate ai giovani, ti chiederanno un ISEE in corso di validità: preparalo in anticipo per non perdere finestre utili.

Cosa rischio se non trasferisco la residenza in 18 mesi o rivendo entro 5 anni?

Se non rispetti i termini, scatta la decadenza dalle agevolazioni: dovrai pagare la differenza d’imposta, sanzioni e interessi. In caso di vendita entro cinque anni, eviti la decadenza se riacquisti un’altra prima casa entro dodici mesi. Le sanzioni sono pesanti e partono da percentuali significative della differenza dovuta.

Alcuni notai prevedono promemoria formali sul trasferimento di residenza, ma l’onere resta tuo. Se cambi programma (trasferimento, lavoro, famiglia), pianifica un riacquisto o valuta il comodato ai familiari: non evita la decadenza, ma può aiutare nella gestione pratica dell’immobile mentre completi il riacquisto.

E se compro insieme a un familiare o siamo conviventi?

Ogni acquirente verifica i requisiti in proprio. Se uno non li ha, perde l’agevolazione solo sulla sua quota; l’altro può mantenerla. Per i coniugi in comunione dei beni vale la verifica su entrambi, mentre in separazione conta la quota di ciascuno.

Le pertinenze seguono la titolarità: un box cointestato è pertinenza per entrambi se destinato all’abitazione comune. L’agevolazione si può chiedere anche sulla nuda proprietà o sull’usufrutto, purché ricorrano i requisiti soggettivi e oggettivi.

Quali sono i passi concreti, nell’ordine, per attivare le agevolazioni subito?

Ecco la sequenza che uso con i miei assistiti in trattativa:

1) Verifica la categoria catastale dell’immobile (no A/1, A/8, A/9).
2) Controlla di non avere immobili “ostativi” nel Comune o precedenti acquisti con benefici.
3) Richiedi una visura storica personale e dell’immobile; confronta rendita e planimetria.
4) Valuta il mutuo: chiedi pre-delibera a due banche e prepara i documenti di reddito.
5) Se prevedi misure per giovani o garanzie, aggiorna l’ISEE e leggi i bandi attivi.
6) Inserisci nel preliminare clausole su conformità urbanistica e tempi per il mutuo.
7) Scegli il notaio e invia in anticipo bozza preliminare e documenti catastali.
8) Conferma con il notaio le dichiarazioni “prima casa” da inserire in atto.
9) Organizza il trasferimento di residenza entro 18 mesi; fissa una data promemoria.
10) Dopo il rogito, conserva ricevute, quietanze e delibera mutuo per eventuali controlli.

Domande rapide

– Posso chiedere le agevolazioni su una casa locata? Sì, se rispetti i requisiti e poi trasferisci la residenza entro 18 mesi.

– Le agevolazioni valgono per seconde case in altro Comune? No, sono dedicate all’abitazione principale con i requisiti previsti.

– Cosa succede se sbaglio dichiarazione in atto? Rischi la decadenza e sanzioni: avvisa subito il notaio per valutare un’istanza correttiva.

– Posso agevolare due pertinenze box? No, una per categoria: massimo una C/6, una C/2 e una C/7.

– Il prezzo-valore vale anche con impresa costruttrice? No, si applica solo agli atti soggetti a imposta di registro, non a quelli con IVA.

– L’IMU sulla prima casa si paga? No sull’abitazione principale non di lusso; resta dovuta per categorie A/1, A/8, A/9 e per seconde case.